農地法の総合ガイド｜3条・4条・5条、転用と農振除外

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農地を売りたい、買って家を建てたい、使っていない畑を駐車場にしたい。最初に分けるのは、田畑として使い続けるか、建物・駐車場など農地以外の用途に変えるかです。そのうえで、売買・貸借などによって権利を移すかどうかを整理します。

農地のまま権利を移すなら原則として農地法3条、自分の農地を自分で転用するなら4条、転用のために売る・貸すなどの権利移動を伴うなら5条が入口になります。ただし、手続の種類が分かっても、その土地を希望どおりに使えると決まったわけではありません。

このガイドでは、利用目的の整理から土地の区域確認、農振除外、許可・届出、準備へ進む順番を説明します。全国共通の制度を中心に、所在地の窓口で確かめる事項を分けて見ていきましょう。

まず、農地をどう使いたいかで手続を分ける

同じ「農地を買う」でも、畑として耕すための購入と、住宅を建てるための購入では確認する手続が違います。

予定していること	手続の入口	最初に整理すること
農地のまま売る・買う・貸す・借りる	原則として3条許可	誰が、どのように耕作するか
自分の農地を、自分で住宅・駐車場等に変える	4条の転用手続	用途と土地の区域・区分
売買・貸借等と合わせて、住宅・駐車場等に変える	5条の転用手続	権利関係、用途、土地の区域・区分

これは典型的な場合の整理です。相続による取得は別の経路があり、農地バンク等の制度や法定の例外もあります。相続した土地については、後半の相続した農地の届出と今後の利用から確認できます。

3条の許可は、原則として土地のある市町村の農業委員会が担当します。4条・5条の転用許可は都道府県知事や指定市町村長が基本で、権限移譲がある地域もあります。許可する機関と相談・提出の窓口が同じとは限らないため、まず所在地の農業委員会へ計画を伝えると、担当窓口を確かめられます。

制度上の申請者や提出経路は、農林水産省「農地転用の手続」でも確認できます。

申請書を集める前に、土地の区域と現況を確認する

土地を特定するときは、住所だけでなく所在地・地番を確認します。現在の使い方、面積、所有者、借りて使っている人の有無も分かる範囲で整理しておきましょう。

農地法上の農地かどうかは、登記簿に書かれた地目だけで決まるものではありません。現況を踏まえて判断され、休耕中であっても、耕作目的に供される状態なら農地に含まれます。「今は作物を育てていないから手続不要」とは判断しないでください。無断で舗装してから農地ではないと扱えるわけでもありません。

次に、以下の指定や区分を分けて確認します。

確認すること	計画への関わり	確認先の入口
市街化区域・市街化調整区域等	転用の許可／届出や、開発・建築の制限に関わる	市町村の都市計画担当、農業委員会
農用地区域に含まれるか	農振除外等の検討が必要かに関わる	市町村の農政担当
地域計画の対象か	転用等に先立つ計画変更に関わる	市町村の地域計画担当
転用審査上の農地区分	転用の立地基準に関わる	農業委員会等

担当課名は自治体により異なります。「農振の青地・白地」と「市街化区域・市街化調整区域」、「第1種・第2種・第3種農地」は、同じ分類の言い換えではありません。

ウェブ地図や隣の土地の利用状況は調べる手掛かりになりますが、自分の土地の転用可否を確定するものではありません。岡崎市「農地区分の確認」でも、区分の回答だけで転用可否が決まるわけではないと案内しています。所在地の窓口に地番と計画を伝えて確認しましょう。

農地法3条｜農地のまま売る・買う・貸す・借りる場合

耕作を目的として農地の所有権等を取得する場合は、原則として3条許可を検討します。売買だけでなく、贈与や賃貸借、使用貸借による権利の設定・移転も対象になります。

審査では、取得後に農地を適切に利用できるかが重要です。主な確認事項は次のとおりです。

• 取得する農地と、すでに持っている・借りている農地を効率的に利用できるか。
• 必要な農作業に従事できるか。労働力や機械、技術などの体制はどうか。
• 周辺の農地利用に支障を生じさせないか。
• 法人の場合、所有や貸借の形に応じた要件を満たすか。

下限面積要件は2023年4月1日に廃止されましたが、ほかの許可要件までなくなったわけではありません。 小さな畑なら無条件で買えるという意味ではなく、新規就農だから一律に取得できないという意味でもありません。どの作物を、誰が、どの体制で耕作するのかを具体的に説明できるようにすることが準備につながります。

基本要件は広島県「農地法第3条許可について」で整理されています。2025年4月施行の改正では、従事者の配置や農業関係法令の遵守状況等も判断要素として明示されました。古い申請書をそのまま使わず、所在地の最新様式を確認してください。農林水産省の改正概要

住宅・駐車場などへ変える場合

4条・5条の許可と、市街化区域の届出

農地を農地以外の用途に変えることを「農地転用」といいます。住宅、駐車場、資材置場などへの変更が典型例です。農業用施設でも、田畑を施設用地に変える場合には転用手続の確認が必要です。所有者が自分で転用する典型例は4条、転用目的で買う・借りるなど権利移動を伴う典型例は5条です。5条では通常、売主と買主、貸主と借主などが連署して申請します。

市街化区域内の農地では、あらかじめ農業委員会へ届出をすることで、転用許可を要しない扱いがあります。後から届ければよいという制度ではありません。また、この届出の扱いは4条・5条の転用に関するもので、農地のまま取得する3条の手続まで、市街化区域という理由だけで届出になるわけではありません。

生産緑地など別の制限がある土地もあります。農地法の届出だけで、建物の建築や土地造成をすべて進められるとは考えず、都市計画法などの手続も確認します。市街化区域内でも別規制を確認する必要がある例は、貝塚市の農地転用案内が参考になります。

農地区分と事業計画の両方が審査される

転用許可では、「どこにある農地か」という立地基準と、「その計画を適切に実行できるか」という一般基準を確認します。

農地区分	転用の基本的な扱い
農用地区域内農地	通常の農業外用途への転用は原則不許可。農振除外等の検討が先になる
甲種農地	市街化調整区域内の特に営農条件がよい農地等。原則不許可で例外は限定的
第1種農地	集団性や公共投資、生産力等から営農条件がよい農地。原則不許可で法定例外がある
第2種農地	市街化が見込まれる農地等。他の土地に立地できない場合などに許可を検討する
第3種農地	市街地内等の農地。立地基準上は原則許可

表は概要です。第3種農地でも自動的に許可されるわけではなく、資金の裏付け、事業を実施できる見込み、適正な転用面積、権利者の同意、排水や周辺農地への影響などを確認します。反対に、原則不許可の区分にも、農業用施設など一定の例外があります。

「近くに家がある」「駅に近い」「面積が小さい」だけで区分や許否を決めないことが大切です。農林水産省「農地転用許可制度の概要」に、立地基準と一般基準の関係が示されています。

短期間だけの資材置場なども、原則として転用手続の対象です。一時利用だから不要と判断せず、利用期間と農地へ戻す計画を含めて確認してください。北海道「農地を転用するには」

農振除外・地域計画の変更が必要かを先に確認する

「農業振興地域にある」と「農用地区域に指定されている」は同じではありません。農用地区域は、農業振興地域の中でも、農用地等として利用を確保する区域です。農用地区域外を指す「農振白地」であっても、農地法の手続が不要になるわけではありません。

農用地区域内の農地を一般の住宅や駐車場等に使う場合には、通常、区域から外す「農振除外」を先に検討します。主な除外要件は、次の6点です。以下は要約であり、対象となる事業や施設の範囲は個別に確認します。

1. 農業以外に使う必要性・適当性があり、区域外に代替すべき土地がないこと。
2. 地域計画の達成に支障がないこと。
3. 周辺の土地の効率的・総合的な農業利用に支障がないこと。
4. 担い手への農地の利用集積に支障がないこと。
5. 土地改良施設の機能に支障がないこと。
6. 対象となる農業生産基盤整備事業等の完了後、8年を経過していること。

一つだけ満たせばよいわけではありません。8年が過ぎていることや、所有者が利用を希望していることだけで除外が認められるものではないのです。

2025年4月施行の改正では、都道府県の農用地面積目標の達成を妨げないこと等も、知事の同意判断に加わりました。案件によっては農地確保への影響を和らげる措置が関係しますが、全員に一律で同じ措置が求められると決めつけないようにします。農林水産省「農業振興地域制度の概要」

さらに、地域計画の対象農地では、農振除外や転用に先立って、地域計画を変更する必要が生じる場合があります。例えば奈良市の農用地区域除外の案内では、地域計画の対象農地は先に変更手続が必要とされています。受付時期や並行して進められる範囲は、所在地の農政担当へ確認してください。

農振除外は、農地転用の許可そのものではありません。 「地域計画の確認・必要な変更」「農振除外」「農地転用・その他の許認可」を別の確認事項として並べ、どれが必要か、どの順番で進めるかを明らかにします。

必要書類・費用・期間は、計画が整理できてから見積もる

必要書類は、何を説明する資料かで整理する

書類は手続、利用目的、土地の条件、自治体によって異なります。最初から別の市町村のチェックリストをそのまま使うより、次の役割に分けて手元の資料を確認すると準備しやすくなります。

説明すること	資料の代表例
どの土地で、誰が権利を持っているか	登記事項証明書、位置図等
農地として耕作できるか	3条の営農計画・作業体制を説明する資料等
どのように転用し、実行できるか	施設・道路・用排水の配置図、資金計画・資力信用に関する資料等
関係者や他の制度との調整ができているか	権利者の同意、該当する場合の土地改良区意見書、法人関係資料等

これは全国共通の提出書類一式ではありません。証明書の発行時期、部数、図面の内容、追加資料は、所在地の最新案内で確定します。転用の代表的な添付書類は農林水産省の手続資料にも掲載されています。

費用は「申請手数料」と「計画全体の費用」を分ける

見積もるときは、行政への申請手数料だけでなく、次の項目を分けて確認します。

• 証明書の取得や郵送などの実費。
• 必要に応じた測量、図面作成、設計、登記等の費用。
• 行政書士などへ依頼する場合の報酬。
• 計画そのものに必要な工事・設備の費用。

例えば愛知県の知事による4条許可・5条許可の案内では、行政の申請手数料は不要とされています。ただし、これは計画全体の費用がかからないという意味ではありません。依頼する場合は、農振除外や図面作成、追加の協議まで見積りに含まれるかを確かめましょう。

「申請後の審査日数」だけで着工日を決めない

全体の期間は、区域の確認、事前相談、必要な計画変更、書類準備、申請後の審査を合わせて考えます。農振除外や地域計画の変更、他法令との調整がある場合は、転用申請より前の準備が必要です。

標準処理期間も全国一律ではありません。上記の愛知県の知事許可案内は原則5週間、北海道の知事許可案内は70日とされ、北海道の期間には農業委員会での経由期間60日が含まれます。いずれも、自分の案件がその日数で必ず終わるという約束ではありません。

所在地の窓口には、申請の締切、事前相談の要否、必要な計画変更、補正がある場合の扱いを確認します。売買や融資、工事の予定は、その見通しを踏まえて調整してください。

許可後も、許可された計画に沿った利用と、必要な報告・変更手続を確認します。許可書が出たことだけを区切りにせず、工事や利用開始後に求められる対応まで把握しておきましょう。

相続した農地は、相続の届出と今後の利用を分けて考える

相続による農地の取得は、通常の3条許可を必要としません。農業をしていない人が相続する場合も、この点は売買による取得と異なります。

一方、農地法3条の3に基づき、所在地の農業委員会へ届出が必要です。法律は「遅滞なく」と定め、国の処理基準では、農地の権利を取得したことを知った時点から、おおむね10か月以内とされています。死亡日から必ず10か月という説明や、相続税申告と同じ手続という理解にはしないでください。

農業委員会への届出と、法務局での相続登記も別の手続です。どちらか一方で両方が終わるわけではありません。また、遺贈では相手方などによって扱いが異なり、すべての遺贈が許可不要になるわけではありません。伊勢市「相続等により農地を取得した場合の届出」

相続後に農地を売る・貸す場合、住宅や駐車場へ変える場合には、その行為に応じた手続を別に確認します。相続時の許可が不要であることを、自由に転用できることと混同しないようにしましょう。

最初の相談・確認へ持っていくメモ

手元の情報を次の6項目にまとめれば、どの手続から確認するかを相談しやすくなります。分からない項目は、分からないまま伝えて構いません。

1. 土地の所在地・地番・面積。
2. 登記地目と、今の使い方が分かる写真や資料。
3. 所有者、共有者、借りている人などの権利関係。
4. 農地のまま使うのか、住宅・駐車場等に変えるのか。
5. 売買・贈与・貸借などを予定しているか。
6. 希望する時期と、すでに決まっている取引・工事等の予定。

農業委員会には、例えば「この地番の農地を、誰が、何に使いたいと考えています。農地法の手続と、先に確認する区域指定を教えてください」と伝えます。農用地区域や地域計画の確認が必要なら、市町村の農政担当等へつなげてもらいましょう。

書類作成や複数の手続の調整を依頼したい場合は、農地業務を扱う行政書士等に、対応地域、担当する作業、報酬と別途費用を確認して選べます。登記や税務は、それぞれの専門家・窓口へ相談する範囲です。

すでに無断で駐車場などに使っている場合は、「後から申請すれば必ず認められる」と考えず、現況、開始時期、利用内容を整理して所在地の農業委員会等へ相談してください。無断転用や許可条件違反等は、工事停止や原状回復等の命令、許可取消し、罰則の対象となる場合があります。農林水産省「違反転用に対する措置」

まずは、土地と計画を一つのメモにするところから始めてください。条文番号だけを調べ続けるより、自分の土地で何を確かめればよいかが具体的になります。

サクセスファン行政書士事務所へのご相談を検討される方は、土地の所在地と予定している用途を添えて、お問い合わせフォームから個別の対応可否をお問い合わせください。電話をご希望の場合は、078-201-4009でも個別の対応可否をお問い合わせいただけます。依頼できる作業の範囲や費用は、ご依頼前にご確認ください。