神戸・兵庫で不動産会社を開業する際は、宅建業免許の申請に加え、事務所、専任の宅地建物取引士、営業開始に必要な資金の準備を並行して進めます。物件を借りてから事務所要件に合わないと分かると、開業計画の見直しにつながります。
サクセスファン行政書士事務所へのご相談では、現在の準備状況と開業予定を伺い、申請前に確認すべき点と、代行を依頼する範囲を整理します。このページでは、全国共通の制度と兵庫県の手続きを分けて、費用・期間・相談前の資料をご案内します。
制度・手続情報の確認日：2026年11月5日。申請時には県の最新案内をご確認ください。個別の事務所や勤務形態については、管轄窓口への確認が必要です。
申請前に確認すること
全国共通：免許区分と人員の準備
宅地・建物の売買や交換、売買・交換・貸借の代理や媒介を業として行うには、宅建業免許が必要です。自ら所有する物件を貸す行為と、他人の物件の賃貸を仲介する行為では取扱いが異なります。予定する事業内容を先に整理しましょう。根拠：国土交通省「宅地建物取引の免許について」。
免許区分は、扱う物件の地域ではなく、事務所を置く都道府県で決まります。兵庫県内だけに事務所を設ける場合は兵庫県知事免許、兵庫県と大阪府の両方に設ける場合は国土交通大臣免許です。知事免許でも県外の物件を取り扱えます。本店では宅建業を行わず支店だけで行う場合も、本店の取扱いを確認する必要があります。根拠：兵庫県「免許申請の手引」2・4ページ。
専任の宅建士は、事務所ごとに宅建業に従事する者5人につき1人以上が必要です。試験合格だけでなく、有効な宅地建物取引士証、勤務状況、登録内容を確認します。代表者が宅建士でない場合も、要件を満たす専任宅建士を置くことで申請を検討できます。根拠：兵庫県「免許申請の手引」6〜8ページ。
専任性は勤務の実態で判断されます。適切なIT環境を整えた事務所以外での勤務が認められる場合もありますが、複数事務所の専任宅建士を兼ねることはできません。別の仕事をしている方は、その内容や勤務時間を申請前に確認してください。根拠：国土交通省「解釈・運用の考え方」12ページ。
兵庫県で確認する事務所の使い方
事務所には、継続して業務を行える設備と独立性が求められます。兵庫県の手引では、自宅の一部や他社と同じフロアを使う場合について、居住部分を通らず入れることや、区画を判別できることなどを示しています。自宅・共用オフィスという名称だけでは可否を判断できません。
- 契約上、事務所として使用できるか。賃貸借契約や管理規約に制限はないか。
- 入口から執務・接客スペースまでの動線が、住居や他社の業務スペースと混在しないか。
- 机・椅子などの配置、区画、表示を、写真と平面図で説明できるか。
物件の契約や内装工事の前に、候補物件の図面・写真・利用条件を整理しておくと、確認が進めやすくなります。根拠：兵庫県「免許申請の手引」4〜5ページ。
申請代行を依頼する範囲
どこまで自社で準備できるかにより、必要な支援は変わります。事務所も宅建士も未定の段階と、書類がそろって提出を依頼したい段階では、確認事項が異なります。ご相談では、次の内容のうち必要な範囲を確認します。
- 申請区分、事務所、人員、役員等についての要件確認。
- 必要書類の案内と、申請書類の作成・提出の代行。
- 申請内容に関する行政庁への確認や、補正事項への対応。
- 保証協会加入または営業保証金供託を踏まえた、営業開始までの段取りの整理。
証明書の取得、事務所への訪問、保証協会の入会書類などが依頼に含まれるかは、見積り時に確認します。依頼者側で準備するものも、あわせて整理します。審査や入会の判断は行政庁・各保証協会が行うため、免許取得や開業日の確約はできません。
法人をこれから設立する場合は、商号、本店所在地、事業目的、役員構成と免許申請の内容をそろえることも大切です。法人形態を検討中の方は、株式会社設立のご案内、兵庫県での合同会社設立のご案内もご覧ください。法人設立登記の手続きと宅建業免許の手続きは分けて計画します。
費用は県の手数料・保証関係費用・報酬を分けて確認
兵庫県知事免許の申請手数料
| 申請方法 | 新規・更新の手数料 | 納付方法 |
|---|---|---|
| 紙申請 | 各33,000円 | 兵庫県収入証紙 |
| 電子申請（eMLIT） | 各26,500円 | 兵庫県電子納付サービス |
紙申請と電子申請では手数料が異なります。電子申請にはGビズID等の事前準備が必要で、手数料の納付はeMLITとは別の県のサービスを使います。上表は兵庫県知事免許の金額であり、大臣免許の新規申請にそのまま当てはまりません。根拠：兵庫県「宅地建物取引業免許に関する手続の電子申請」、免許申請の手引9・12ページ。
営業保証金または保証協会の費用
営業開始には、営業保証金を供託する方法と、保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納付する方法があります。どちらを選ぶかで、準備する資金と手続きが変わります。
| 方法 | 本店 | 支店1か所ごと |
|---|---|---|
| 営業保証金を供託 | 1,000万円 | 500万円 |
| 保証協会の弁済業務保証金分担金 | 60万円 | 30万円 |
保証協会では、分担金に加えて入会金・会費などが必要です。「60万円だけで開業できる」という意味ではありません。各協会の最新の費用と入会手順を確認してください。根拠：兵庫県「電子申請の手引」9ページ、兵庫県の保証協会案内。
行政書士報酬とその他の実費
当事務所の報酬は、ご相談内容と依頼範囲を確認したうえでの個別見積りです。申請手数料や保証協会の費用とは分けてご案内します。登記事項証明書などの取得費用、郵送費、必要に応じた交通費等についても、見積りに含まれるものと別途かかるものを確認します。事務所の賃料・内装費や人件費など、開業自体の費用も別に準備してください。
申請から営業開始までの期間と段取り
兵庫県の標準処理期間は、受付後、新規40日・更新30日です。土日祝日・12月29日〜1月3日と、申請書の訂正等に要した日数は含まれません。資料収集、申請前の相談、保証協会の手続きなども別に必要なので、開業までの日数とは区別してください。根拠：兵庫県「電子申請の手引」9・16ページ。
1．準備と依頼範囲の確認
開業予定日、事務所の候補、専任宅建士、法人設立の状況を整理します。未確定の項目がある場合は、何を先に決めるかを確認します。希望日だけで判断せず、物件契約や採用、資金準備の進み具合を踏まえて計画します。
2．書類作成と申請
兵庫県では、保証協会へ加入予定の場合は加入先を通じて申請し、直接供託する場合は本店所在地を管轄する県民局等へ提出します。神戸市の管轄は神戸県民センター・神戸土木事務所宅建業課です。電子申請でも申請先の選択に注意します。根拠：兵庫県「申請等の窓口案内」。
3．審査・補正への対応
審査中に資料の追加や記載内容の確認を求められることがあります。代表者や専任宅建士、事務所など、申請後に予定が変わったときは、手続きに影響するため速やかに共有してください。補正が発生した場合は、必要資料と日程を改めて整理します。
4．免許通知後の手続きと営業開始
免許通知を受けただけでは営業を始められません。供託とその届出、または保証協会への加入等を行い、免許証の交付や専任宅建士の登録変更などを確認します。営業開始前に済ませる事項を、申請準備の段階から予定に組み込んでおきましょう。根拠：兵庫県「電子申請の手引」9〜15ページ。
相談前に整理しておく資料
すべての資料がそろうまでお待ちいただく必要はありません。まずは、分かる範囲で次の情報をお知らせください。契約前の物件は「候補」、採用前の方は「予定」と区別すると確認しやすくなります。
- 予定する事業内容、開業希望時期、事務所を設ける地域と数。
- 法人・個人の別、法人設立済みの場合は商号・本店・役員構成。
- 事務所の図面・写真、賃貸借契約や管理規約の有無。
- 専任宅建士の人数、取引士証の有効期限、現在の勤務先や兼業の状況。
- 保証協会への相談・申込みの状況と、現在困っていること。
本人確認書類や経歴に関する資料は、相談内容を確認した後、必要なものと提出方法をご案内します。最初のお問い合わせでは、準備状況と相談したい点を簡潔にお知らせください。
よくあるご質問
自宅やレンタルオフィスでも申請できますか？
利用形態だけで一律に決まりません。独立性、出入口、執務・接客設備、使用権限などを確認します。図面と利用条件を用意し、契約・工事の前に相談することをおすすめします。兵庫県の具体例は県の手引4〜5ページをご確認ください。
兵庫県の免許で大阪の物件を仲介できますか？
知事免許でも全国の物件を取り扱えます。一方、兵庫県に加えて大阪府にも事務所を設ける場合は、大臣免許の検討が必要です。大臣免許の申請は都道府県経由ではなく、地方整備局等への直接申請です。根拠：県の手引2ページ、国土交通省の申請先変更案内。
免許通知が来たら、すぐに営業できますか？
通知だけでは開始できません。営業保証金または保証協会関係の手続き等を終える必要があります。協会に加入する場合は、その手順や日程も事前に確認してください。根拠：兵庫県「営業保証金供託済届出」。
更新はいつから準備すればよいですか？
免許は5年間有効で、更新申請は満了日の90日前から30日前までです。役員、事務所、専任宅建士などの変更届に漏れがないか、申請期間に入る前から確認しておくと準備が進めやすくなります。根拠：国土交通省「免許の有効期間」。
公的資料と確認日
本ページは2026年11月5日に確認した次の公的資料をもとに作成しています。制度の概要と個別案件の判断は異なるため、申請時点の様式・手続きは管轄行政庁の最新案内をご確認ください。
