農振除外と地域計画の変更｜農地転用前に確認する条件と順番

農地を住宅や駐車場に使いたいと相談したところ、「まず農振除外が必要」「地域計画も確認してください」と言われることがあります。このとき、農地転用の申請書だけを準備しても、必要な手続がそろうとは限りません。

農振除外、地域計画の変更、農地転用は、それぞれ確認する内容が違います。 どの制度の対象地かを地番で確認し、必要な変更と申請の順番を整理することが出発点です。

この記事では、通常の住宅・駐車場等への利用を考える方に向けて、農振除外の条件と、所在地の窓口へ相談する準備を説明します。全ての土地で同じ変更が必要になるわけではなく、受付時期や進め方も自治体によって異なります。

農振除外・地域計画・農地転用は、別の確認をする

最初に、言葉の役割を分けておきましょう。

制度・手続	確認すること	混同しない点
農振除外	市町村が農用地区域から対象の土地を外す計画変更を行えるか	土地所有者の申出だけで当然に外れるものではない
地域計画の変更	地域の将来の農業の計画と、予定する利用との関係をどう整理するか	農用地区域の内外とは別に、対象地かを確認する
農地転用	農地を住宅・駐車場等の農業以外の用途に変えられるか	除外や地域計画変更が済んでも、転用が保証されるわけではない

農業振興地域は、長期的に農業の振興を図る地域です。その中で、農用地等として利用すべき区域が「農用地区域」として定められます。通常の農業以外の用途へ変えるために、この農用地区域から外す計画変更を検討するのが、一般にいう農振除外です。

一方、地域計画は、地域での協議を踏まえて市町村が作成する農業の将来の在り方等の計画です。「農振除外の別名」ではありません。対象地が地域計画に入っていれば、その計画との関係も確認します。

農地法3条・4条・5条を含めた入口の整理は、農地法の総合ガイドをご覧ください。制度の基本的な関係は、農林水産省「農業振興地域制度の概要」でも確認できます。

農地法の総合ガイド｜3条・4条・5条、転用と農振除外

農地を売る・買う・貸す・借りる、住宅や駐車場に変えるときの確認順序を解説。3条・4条・5条、農地区分、市街化区域の届出、農振除外、地域計画、書類・費用・期間、相続の届出を整理します。

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まず地番で、指定と相談先を確かめる

農振除外が必要かどうかは、「田舎にある土地」「周りが田畑」という見た目だけでは分かりません。所在地の市町村の農政担当等に、地番を示して確認します。

• 農業振興地域内か。その中の農用地区域に指定されているか。
• 地域計画の対象地か。予定する利用に必要な変更はあるか。
• 現在の用途、所有・貸借関係、土地改良事業等の履歴はどうか。
• 農地転用や都市計画・建築等について、どの窓口にも確認が必要か。

「青地」「白地」という言葉を使う地域もあります。一般に農振白地は、農業振興地域のうち農用地区域の外を指しますが、白地であれば自由に建物を建てられるという意味ではありません。農地法の転用手続や、地域計画、他法令の確認は別に必要です。

また、農用地区域と、市街化区域・市街化調整区域、農地転用上の第1種・第2種・第3種等は、同じ分類ではありません。ひとつの地図や登記事項だけで全てを判断せず、「どの制度の指定を確認したか」を分けてメモに残しましょう。

例えば奈良市の地域計画変更案内は、農用地区域内と区域外で手続を分けています。農用地区域の外でも、地域計画の対象ならその確認を飛ばさないことが大切です。

通常の農振除外では、6つの要件を確認する

通常の農業外用途のための除外では、次の6つの要件を全て満たすことが必要です。公益性の高い事業等には別の取扱いがありますが、一般的な住宅・駐車場等の計画では、まずこの条件を確認します。

要件の要点	相談のために整理すること
農用地区域から外す必要性・適当性があり、区域外に代替できる土地がない	何のために、なぜこの土地が必要か。他の土地を検討したか
地域計画の達成に支障を及ぼすおそれがない	対象地の位置付けと、必要な計画変更は何か
農業上の効率的・総合的な土地利用に支障を及ぼすおそれがない	農地のまとまり、農作業、周辺の利用へどんな影響があるか
効率的で安定した農業経営を行う人への農地の利用集積に支障を及ぼすおそれがない	現在・将来の耕作者への集積や利用のつながりに影響しないか
土地改良施設の機能に支障を及ぼすおそれがない	用排水路や農道等の機能を妨げないか
対象となる土地改良事業等の完了後、8年を経過している	どの事業の対象で、完了時期はいつか

表は要件を相談用の問いに置き換えたものです。実際の適合性は、事業の内容や土地の条件に基づいて判断されます。農林水産省「改正農振法の運用について」

「自分の土地だから」「8年たったから」だけでは決まらない

自分が所有していることは、その場所から外す必要性や、他の土地では目的を達成できない理由を説明したことにはなりません。利用目的、規模、位置関係等を整理し、どのような代替地検討が必要かを相談します。

また、8年は購入してからの期間ではありません。対象となる事業と完了時期を確認する条件です。8年を経過していても、ほかの要件が残ります。周囲の水路や農道、農地のまとまり、利用する農業者との関係も含めて確認してください。

2025年改正では、都道府県の面積目標との関係も確認する

2025年4月施行の農振法改正では、農用地区域からの除外について、都道府県が同意する際の基準に、都道府県の面積目標の達成へ支障を及ぼすおそれがないことが加わりました。

これは、先ほどの6要件を全て満たすことに加えて確認する事項です。「6要件が全て2025年に新しくできた」と理解しないようにしましょう。

場合によっては、農用地区域への編入、荒廃農地の解消等の影響緩和措置が関わります。制度上は市町村と都道府県の協議や県内の施策も含めて判断されるため、全ての申出者に一律に「除外する面積と同じ農地を別に用意すればよい」とは説明できません。

申出者側にどのような協力や資料が求められるかは、所在地の窓口へ確認します。奈良市の除外案内でも、申出者に影響緩和措置を求めることがあると案内しています。昔の除外事例や以前受けた説明だけで、今回も同じ条件で進むと決めないことが大切です。

地域計画の変更と農振除外は、申出と完了の順を分けて確認する

地域計画の対象地では、必要な変更を済ませる時点を確かめたうえで、農振除外や転用へ進みます。ただし、相談・書類の受付・審査まで、必ず全て別々に順番待ちするとは限りません。

例えば、奈良市の案内では、農用地区域内の対象地について、地域計画変更の手続中に農振除外の審査を並行し、書類も兼ねて提出する仕組みを示しています。南国市の手続案内でも、農振除外の協議中に地域計画を変更する扱いです。

これは、それぞれの自治体の進め方の例です。自分の所在地では、次の順で確認すると整理しやすくなります。

1. 区域と計画を確認する。 地番と利用目的を示し、農用地区域・地域計画の対象かを確かめる。
2. 変更や除外の見通しと、他法令の見込みを相談する。 条件に合わない計画のまま書類作成を進めない。
3. 必要な申出書類と受付時期を確認する。 兼用できる書類、並行する審査、別々に必要な手続を分ける。
4. 地域計画変更・農振除外の手続を進める。 追加資料や協議に対応し、何が完了したかを通知等で確認する。
5. 必要な転用許可や他法令の手続を確認する。 計画変更の完了を、着工許可と取り違えない。

地域計画から外れたことは、農振除外や転用許可の保証ではありません。農振除外も、農地転用そのものの許可ではありません。後段の手続があるため、除外だけを先に済ませようとするのではなく、最初の相談から実際の用途・規模を伝えましょう。

相談資料と、必要な期間・費用を整理する

最初は土地と利用理由を具体的にする

相談時には、分かる範囲で次の情報をそろえます。

• 地番・面積・現在の使い方と、位置が分かる資料。
• 所有者、利用している人、売買・貸借の予定。
• 何に使うか、必要な面積、配置の考え方、希望する時期。
• その場所を選んだ理由と、ほかに検討した土地。
• 農道・水路・周辺の耕作へ影響しそうな点。
• すでに確認した窓口と、まだ分からないこと。

奈良市の申出書類一覧にも、土地の資料、利用計画、代替地の検討、関係者や他法令の資料などが挙げられています。ただし、代替地を何か所調べるか、どの証明書をどの形で出すかといった具体的な指示は、所在地で確認してください。他市の書類一式を、そのまま自分の提出条件にはできません。

受付までの時間と、審査・計画変更の時間を分ける

農振除外には、受付の機会、関係機関との協議、計画案の公告・縦覧などの段階があります。相談した日からすぐに全工程が始まるとは限りません。計画の補正や関連手続の状況によっても変わるため、全国一律の月数で契約や工事を組むことは避けましょう。

確認したいのは「除外に何か月かかるか」だけではありません。次の受付に間に合うための資料、地域計画変更との関係、除外後の転用申請、他の許認可まで含めた予定を尋ねます。

費用は、資料の取得、測量・図面作成等、専門家へ依頼する報酬、転用や他の手続で必要になる費用を分けます。依頼する場合は、区域調査、事前協議、申出、追加対応、除外後の転用手続のどこまでが見積りに含まれるかを確認してください。

除外後の転用に向けた図面・資金・排水などの準備は、次の記事で詳しく整理しています。

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